november 2013

Swedbank visar betydelsen av informationsövertag!

Swedbank reagerade idag som första storbank på gårdagens riskrapport från Finansinspektionen (FI) som flaggar för att riskviktsgolvet för bolån kommer att höjas från nuvarande 15 % till 25 % och höjer listpriserna för alla räntebindningar med 0,25 procentenheter. FI lyfter själva fram att den motiverade räntehöjningen är 0,30 procentenheter om hela effekten av den ökade riskvikten överförs på bolåntagarna. FIs beräkningar utgår från att höjningen av riskviktsgolvet låser in ytterligare 32 mdr hos storbankerna och vid ett avkastningsmål på 15 procent kostar inlåsningen 4,8 mdr, vilket fördelat på alla bolån blir 0,3 procentenheter.

Är det rimligt att ett framtida höjt riskviktsgolv direkt får genomslag på listpriserna? I en intervju med SvD tidigare under hösten menade finansmarknadsminister Peter Norman att ”genom att sätta in mer kapital i bankerna blir de säkrare papper. Enligt hyfsad elementär finansiell teori kommer det leda till att det blir lägre förväntad avkastning. Därmed är det ingen automatisk koppling till kunderna men en automatisk koppling till aktieägarna”.

Poängteras ska att aktieägarna i Swedbank inte handgripligen behöver sätta in mer kapital. I delårsrapporten för tredje kvartalet 2013 redovisar Swedbank ett eget kapital på 106 mdr, varav 69 mdr var allokerade till de olika affärsområdena. Överskjutande 37 mdr motsvarar flera gånger om den ökade allokeringen på uppskattningsvis 9 mdr för Swedbank.

Oavsett rimligheten i att bortse från den elementära finansiella teori som Peter Norman refererar till eller i att Swedbanks avkastning på eget kapital som en följd av att inget nytt kapital behöver tillföras nu kommer att öka är mest anmärkningsvärt att effekten överförs till bolåntagarna dagen efter att FI flaggar för en framtida regeländring.

Den 27 juni tidigare i år fattades beslut om de slutliga Basel 3-reglerna som börjar gälla från årsskiftet. Även dessa påverkar storbankernas egna kapital och en del är att riskvikterna för små och medelstora företag minskar med just drygt 10 procentenheter, alltså lika mycket som riskvikterna för bolånen framöver kan komma att öka.

På samma sätt som FI lyfter fram en motiverad räntehöjning på 0,30 procentenheter för bolåntagarna lyfte vi i våras på Di Debatt fram en motiverad räntesänkning på 0,50 procentenheter för de mindre och medelstora företagen. Den enda effekten av denna redan beslutade regeländring har hittills varit att just Swedbank i delårsrapporten för första kvartalet 2013 skrev att kapitalkraven minskat som en följd av bland annat ”några klargöranden i den slutliga versionen avseende kapitalkrav för små och medelstora företag”. Effekten på räntorna lyser ännu med sin frånvaro och skälet är enkelt, det saknas listpriser för företagslån och bankerna berättar inte hur företagsräntorna bestäms.

Läs mer

Vad skiljer våra bolåneanalyser från Räntekollen?

Vi får många frågor om varför våra analyser för bolån ofta skiljer sig avsevärt från Villaägarnas tjänst Räntekollen. Båda tjänsterna visar vilken ränta en viss unik låntagare bör betala på sitt bolån men där upplever många att likheterna upphör.

Vi belyser nu flera skillnader i beräkningarna genom att kommentera de slutsatser som Villaägarna drar i rapporten "Mindre lån – dyrare ränta".

Villaägarna: ”Det tydligaste och mest iögonfallande resultatet är att bankerna erbjuder lägre ränta till hushåll med hög belåningsgrad än till hushåll med låg belåningsgrad i sin nyutlåning. Bankernas hantering av risk borde innebära att förhållandet är det motsatta."

Fundcurve: Resultatet är enligt vår uppfattning inte iögonfallande av flera olika skäl. Betydelsen av belåningsgraden är främst att banken tvingas betala lite mer när den själv finansierar de delar av bolånen som ligger över 75 % av bostadens värde, men för närvarande är skillnaden sett till hela bolånet inte speciellt stor.

Viktigare är istället bankens kostnader för administration som delvis är fast oavsett bolånets storlek och därför naturligt medför att kostnaden i procent blir större på mindre bolån.

Vidare följer bankens hantering av risk enligt vår uppfattning de regelverk som finns och som genom två regler som ofta kallas bolånetaket och riskviktsgolvet medför att belåningsgradens betydelse för räntan blir snarlik för flertalet låntagare. Det som skapar stora spridningar i räntorna är istället vilka andra banktjänster som låntagaren använder.
 
Villaägarna: ”En stor grupp hushåll med belåningsgrad på 65 % och därunder betalar en tremånadersränta som är närmare en procent för hög efter att bankernas upplåningsränta, fasta kostnader och vinstmarginal på 0,2 % dragits bort”.

Fundcurve: Slutsatsen beror enligt vår uppfattning på att Villaägarna underskattar bankens kostnader och utgår från att banken kan finansiera hela bolånet genom att själv låna pengar.

Vi menar att banken tvingas finansiera en del av bolånet med eget kapital och motiverat påslag för den del som finansieras med eget kapital är snarare 0,4 % än 0,2 % vid ett avkastningsmål för banken på 15 %. Skillnaden i våra bedömningar avseende bankens kostnader är i procentenheter ännu större. Noterbart är även att den faktiska vinstmarginal på 1,2 procentenheter som Villaägarna påstår sig identifierat skulle innebära att bankerna har en avkastning på eget kapital för bolån på över 50 %, vilket faller på sin egen rimlighet.

Villaägarna: ”Hushåll med belåningsgrad 65 – 80 % betalar en ränta som är mellan en procent för hög och en rimlig ränta medan hushåll med extremt hög belåningsgrad betalar en lägre ränta än vad en sund riskbaserad prissättning borde innebära.”

Fundcurve: Slutsatsen beror enligt vår uppfattning på en felaktig tolkning av regelverken genom att Villaägarnas beräkningar som framgår ovan utgår från att banken för bolån upp till 65 % av bostadens värde kan finansiera hela bolånet genom att själv låna pengar och att banken för övriga bolån kräver en avkastning på eget kapital på 100 %. Utöver att tolkningen enligt oss är felaktig bortser den även från både redan nämnda riskviktsgolvet och ett motsvarande golv för ställda säkerheters betydelse.

Sammanfattningsvis tycker vi det är bra att det finns många tjänster som bidrar till att skapa transparens på marknaden för bolån och hjälper låntagare att förhandla om sina räntor, men det är viktigt att belysa skillnaderna mellan tjänsterna.

Våra analyser för bolån utgår från bankernas modeller och vi kan därför visa vilken ränta låntagare kan få genom förhandling med stöd av analysen. Största betydelse för räntan har vilka andra banktjänster låntagaren använder och inte belåningsgraden.

Läs mer

LR Revision & Redovisning ny användare av våra ränteanalyser

LR Revision & Redovisning är ett nätverk av över 50 lokalt ägda revisions- och redovisningsbyråer. Deras kunder söker ofta ett tryggt stöd och en kompetent partner som är specialist på företagande.

- I vårt nätverk finns ekonomisk och juridisk expertkompetens för att hjälpa till i företagets alla faser. Att vi själva är företagare gör även att vi möter samma vardagliga frågor som våra kunder, säger Martin Johansson, VD för LR Revision & Redovisning.

- Genom samarbetet med Fundcurve kan vi nu utveckla finansieringsrådgivningen och tydligare svara på kundernas frågor om vad som är en rimlig ränta och vilket låneupplägg vi föreslår i en viss unik situation, fortsätter Martin Johansson.

- Många användare av våra ränteanalyser ser revisorn eller redovisningskonsulten som bäst lämpad att lösa de behov som ränteanalysen identifierar, oavsett om behovet är att förbättra kreditvärdigheten, överväga andra säkerheter eller diskutera lånevillkoren med banken, säger Tommy Furland, VD för Fundcurve.

- Samarbetet med LR Revision & Redovisning är därför perfekt. Vi kan fortsätta fokusera på att leverera marknadsledande ränteanalyser samtidigt som LR Revision & Redovisning både kan utveckla sin egna finansieringsrådgivning och framförallt lyfta lönsamheten hos sina kunder, avslutar Tommy Furland.

Läs mer